DROIT DES BIENS
Classification des biens --- Immeubles / Meubles

Cas pratique n°1 :

Souhaitant prendre leur retraite au soleil, Monsieur et Madame Legrand viennent de vendre leur

maison qu’ils ont entièrement restaurée et décorée. Que de choses faites en 10 ans depuis leur achat

coup de coeur de cette vielle maison !

Tout le système électrique a dû être refait et le couple en a profité pour changer le mode de chauffage

et installer de nouveaux convecteurs électriques dans toutes les pièces.

La cheminée a retrouvé son lustre d’antan grâce à la réinstallation du magnifique miroir trumeau sur

son manteau que les anciens propriétaires avaient remisé au grenier. Grand amateur d’art, le couple a

ramené de ses voyages de très belles statues qu’il a installées dans de petites niches creusées dans les

murs du salon.

Madame, fin cordon bleu, a également fait faire des meubles de cuisine à la patine ancienne qui font

merveille.

Monsieur, quant à lui, adore le jardinage. Il a d’ailleurs fait installer à l’arrière du jardin une serre dans

laquelle il cultive différents fruits et légumes en pleine terre mais aussi en jardinières.

Le couple tient beaucoup à tous ces éléments qu’il souhaite emporter afin de les réutiliser dans leur

nouvelle maison. Avant de partir et de démonter sa serre, Monsieur Legrand projette de faire une

dernière récolte.

En plein préparatifs de leur départ, un de leurs amis leur a rendu visite. Selon lui, certains éléments

seraient compris dans la vente. Or, le contrat de vente ne contenant aucune précision sur la consistance

exacte des biens vendus, le couple vient vous consulter pour savoir ce qu’il en est.

Voilà une correction possible.
Je souhaite souligner que cette correction ne présente que des éléments nécessaires à évoquer pour résoudre ce cas. D'autres jurisprudences que celles citées auraient pu être utilisées ...
Précisions importantes: cette correction se présente sous la forme : rappel des faits / explications / solution.  Pour le rendu lors d'un examen, il vous est demandé de rédiger votre cas, avec notamment l'utilisation du syllogisme juridique. Pour une présentation de la méthodologie du cas pratique: http://fxrd.blogspirit.com/archive/2008/01/03/le-cas-pratique.html

Système électrique :

-          Indications du cas : tout le système électrique a été refait.

-          Explications : l’article 523 c.civ. prévoit que le cas des tuyaux : « les tuyaux servant à la conduite des eaux dans une maison ou autre héritage sont immeubles et font partie du fonds auquel ils sont attachés ». Le cas des installations électriques n’est donc pas directement visé par un article. Toutefois, est un immeuble par nature tous les biens qui sont indissociablement lié à un autre immeuble par nature. Dès lors, le système électrique est intégré dans les murs et font corps avec le bâtiment. De plus, l’enlèvement implique le plus souvent de gros travaux nécessitant des dégradations du bien.

-          Solution : le système électrique étant indissociable du bâtiment, les époux ne pourront l’arracher en partant.

Convecteurs électriques :

-          Indications du cas : installation de nouveaux convecteurs dans toutes les pièces.

-          Explications : selon la Cour de Cassation du 7 juillet 1981 (D.1983.IR.13), des radiateurs électriques simplement vissés à l’installation par des dominos et dont l’enlèvement laisse seulement quelques traces facile à cacher sur le mur (sans fracture, ni détérioration) ne sont pas des immeubles par destination. De la même façon, ne sont pas immeubles par nature des convecteurs électriques dont il n’est pas constaté qu’ils sont indissociablement liés à l’immeuble et ne peuvent être enlevés sans porter atteinte à son intégrité (Civ. 3^ème 23 janvier 2002, bull. civ. III n° 12). Cependant, sont des immeubles par destination une installation de chauffage central et des appareils sanitaires, dès lors que les différents éléments qui composent une telle installation, par leur agencement avec les différentes parties de l’appartement, la manière dont ils sont fixés, manifestent l’intention du propriétaire d’en faire des accessoires de l’immeuble et de les fixer à perpétuelle demeure (Civ. 1^ère, 19 mars 1957, bull. civ. I n° 45).

-          Solution : il est simplement indiquer la pose de nouveaux convecteurs, sans aucune précision. La qualification des radiateurs va alors dépendre de l’installation mise en place ainsi que de leur fixation. On peut dire que si les convecteurs sont simplement fixés par quelques visses, le couple pourra les conserver. Dans le cas où les convecteurs s’incorpore dans une installation complexe et que ces éléments sont solidement fixés, le couple ne pourra les reprendre en raison de leur qualification d’immeubles par destination.

Miroir trumeau :

-          Indications du cas : réinstallation du miroir sur son manteau, miroir remisé au grenier par les anciens propriétaires.

-          Explications : notons tout d’abord qu’un miroir « trumeau » fait référence à un panneau de glace (ou de peinture) occupant le dessus d’une cheminée (ou l’espace entre deux fenêtres, etc.).  Selon la jurisprudence des juges du fonds de Poitiers du 23 avril 1968 (JCP 1969.II.15857), des plaques de cheminée qui n’ont pas pu être enlevées sans occasionner des détériorations sur les murs auxquels elles étaient scellées constituaient des immeubles par destination ; en revanche, un trumeau, posé à une époque récente sur un emplacement jusqu’alors recouvert de papier peint et seulement fixé au mur par quelques pitons, ne saurait être considéré comme un immeuble par destination.

-          Solution : si le miroir a été fixé de façon à ne pas permettre son enlèvement sans entraîner des détériorations, le couple ne pourra le récupérer. Dans le cas où le miroir est simplement fixé par quelques pitons ou des fixations simples, le couple pourra récupérer ce miroir.

Belles statues :

-          Indications du cas : ramenées de voyages, elles ont été installées dans de petites niches creusées dans les murs du salon.

-          Explications : selon l’article 525 C.Civ., sont des immeubles par destination tous les éléments d’ornement : boiseries, glaces, tableaux, tapisseries, fresques, statues, etc.

L’intérêt de cet article porte sur les biens qui ne possèdent pas ce lien matériel d’incorporation, qui ne sont pas scellés. Dans ce cas, le bien devient immeuble par destination si l’on considère qu’ils y sont attachés à perpétuelle demeure, c’est-à-dire que le bien doit avoir fait l’objet d’un aménagement spécialement prévu pour lui. En l’espèce, c’est une statue qui était dans une niche. L’article 525 C.Civ. indique expressément que « Quand aux statues, elles sont immeubles lorsqu’elles sont placées dans une niche pratiquée exprès pour les recevoir, encore qu’elles puissent être enlevées sans fracture ou détérioration ».

-          Solutions : donc, il devra laisser les belles statues qui ont été vendues en même temps que la maison, sauf si les niches n’étaient pas prévues pour les statues en question.

Meubles de cuisine :

-          Indications du cas : le couple a fait faire les meubles de cuisine à la patine ancienne.

-          Explications : le Tribunal d’instance du 7 mars 1975 (Gaz. Pal. 1975.2.579) et la Cour de Cassation du 8 juin 1982 (Gaz. Pal. 1982.2.Pan.351) considèrent que des éléments préfabriqués de cuisine ne peuvent être compris parmi les meubles attachés à perpétuelle demeure, même s’ils ont été fixés par des crampons dans un mur, car celui qui les emporte peut aisément, sans altérer la substance de l’immeuble, les détacher en effectuant au besoin de légers travaux de replâtrage sur le mur auquel ils étaient attachés.  D’un autre côté, la Cour de Cassation a pu considérer qu’une importante bibliothèque construite aux dimensions exactes de la pièce et fixée à l’immeuble où elle a été placée était attachée à perpétuelle demeure, devenant immeuble par destination (Civ. 1^ère 5 mars 1991, bull. civ. I n° 81).

-          Solution : il est indiqué que le couple a fait faire les meubles. On peut donc penser qu’ils ont été réalisés aux dimensions exactes de la pièce. Il est donc possible que les meubles de cuisine soient considérés comme immeubles par destination s’ils font corps avec les murs. Dans le cas contraire, ils restent de simples meubles détachables.

Serre du jardin :

-          Indications du cas : installation d’une serre dans le jardin pour y cultiver des fruits et légumes en pleine terre mais aussi en jardinières.

-          Explications : sur la base de l’article 518 c.civ., la jurisprudence qualifie sans difficulté la serre d’immeuble par nature lorsque les serres sont largement fixées au sol (Com.9 juin 2004, bull. civ. IV n° 119), voire même en cas de démontage facile (Com. 1^er février 1984, bull. civ. IV n° 53). S’il n’y a pas ce rapport de fixation au sol, en vertu de l’article 524 C.Civ., les objets que le propriétaire d’un fonds y a placés pour le service et l’exploitation de ce fonds sont immeubles par destination. La Cour de Cassation a indiqué par son arrêt du 6 janvier 1972 (D.1972.398) que des serres sont attachées à perpétuelle demeure, malgré leur mobilité très limitée sur des rails, en raison de leur incorporation à la propriété, à l’exploitation de laquelle elles ont été affectées de manière définitive.  A défaut d’attache au sol (Civ. 3^ème 23 mai 1984, bull. civ. III n° 104), la serre peut être qualifiée d’immeuble par destination  en raison de l’affectation à l’exploitation du fonds. Soulignons que pour retenir cette qualification d’immeubles par destination, il faut le respect de 2 conditions : les objets doivent réellement être affectés au service du fonds ; l’immeuble par nature et l’immeuble par destination ont le même propriétaire.

-          Solution : Si la serre est fixée fortement au sol de sorte qu’elle possède des fondations, on pourra considérer qu’elle est un immeuble par nature (art. 518 c.civ.). Si ce n’est pas le cas, la serre sert bien à l’exploitation du fonds et peut être qualifiée d’immeuble par destination. Dans tous les cas, le couple devra donc la laisser puisqu’elle est inclue dans la vente. Notons qu’en l’espèce, la première justification semble plus pertinente car l’utilisation de la fiction juridique d’immeuble par destination fondé sur l’exploitation du fonds implique un rapport économique ; qui ne semble pas exister en l’espèce.

Dernière récolte (pleine terre et jardinières) :

-          Indications du cas : avant de partir, le couple souhaite profiter d’une dernière récolte. Il cultive des fruits et légumes en pleine terre mais aussi en jardinière.

-          Explications : il est nécessaire de distinguer la « pleine terre »  des cultures en jardinière.
- Pour la pleine terre : selon l’article 520 C.Civ. : « Les récoltes pendantes par les racines, et les fruits des arbres non encore recueillis, sont pareillement immeubles. Dès que les grains sont coupés et les fruits détachés, quoique non enlevés, ils sont meubles. Si une partie seulement de la récolte est coupée, cette partie seule est meuble ». Il est possible de passer une convention pour vendre une récolte encore sur pied. Dans ce cas, on utilise la notion de meuble par anticipation. En l’espèce, tel n’est pas le cas. Il faut donc rester sur le premier alinéa de l’article 520 c.civ.
- Pour les cultures en jardinière, il n’y a pas d’incorporation au sol ce qui exclut la qualification d’immeuble par nature. De même, il n’est pas possible de recourir à la notion d’immeuble par destination compte tenu qu’il n’y a pas d’affectation à un fonds Comme indiqué ci-dessus, l’exploitation du fonds renvoie à un lien économique tel que la revente des cultures ; qui ne semble pas exister en l’espèce. Si tel était le cas, il serait possible, dans les mêmes conditions que pour la serre, de recourir à la notion d’immeuble par destination en raison du placement pour le service et l’exploitation du fonds. Sans ce lien, les jardinières sont donc des meubles, ainsi que leur contenant.

-          Solution : dès lors, pour les cultures en pleine terre : les récoltes non coupées à la date de la vente sont immeubles. Le couple ne pourra donc pas les récupérer puisqu’ils seront vendus avec la maison. Toutefois, s’ils ont récolté les fruits et les légumes avant cette vente, les nouveaux propriétaires ne pourront pas faire d’action en revendication.
Pour les cultures en jardinière, les époux peuvent les emporter sans difficulté (sauf service pour l’exploitation du fonds).  

Pour conclure, il faut rappeler que l’appréciation des faits révélant l’intention du propriétaire ressortit au pouvoir souverain des juges du fond (Civ. 3^ème 3 juillet 1968, D.1969.161).