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27 mars 2009

DROIT DES BIENS --- Clôture et mitoyenneté, Limites à l'exercice du droit de propriété CAS PRATIQUE

SUJET :

 

Monsieur G est propriétaire d’une maison avec jardin. Le terrain voisin est loué et exploité sous la forme d’un camping « la grande tranquillité », par M. Y. Malheureusement, pour les époux G, ce nom n’est qu’une illusion. Le camping affiche complet chaque été. M. Y a d’ailleurs dû redécouper en deux les emplacements afin de pouvoir répondre à la demande ce qui donne au total 300 lots au lieu des 150 initiaux. Entre les odeurs et la fumée des barbecues, les diverses nuisances liées au bruit, et l’hygiène défectueuse aux abords du camping, la femme de M. G est au bord de la crise de nerf. L’exploitant estime qu’il n’y a aucun trouble anormal car un camping en région touristique, pour lequel il bénéficie d’une autorisation, entraîne forcément quelques inconvénients. Monsieur G décide alors d’en parler au propriétaire du terrain qui, bien que comprenant les désagréments subis par le couple, estime qu’il ne peut rien faire. En revanche, à la grande surprise de M. G, celui-ci lui a fait une offre pour acquérir la mitoyenneté du mur séparant les deux propriétés mais qui se trouve entièrement sur le terrain de Monsieur G. Celui-ci a bien l’intention de refuser.

 

 

CORRECTION :

 

 

I]  Le camping

 

A)  Existence d’un trouble

 

1/  Dans les rapports entre les voisins, il existe un contentieux en pleine évolution : les troubles anormaux de voisinage. Ceci se base sur le fait que nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage, développé par la jurisprudence de la Cour de Cassation (Civ 3e, 04/02/1971, Bull. Civ. III n° 78 : "Le droit pour un propriétaire de jouir de sa chose de la manière la plus absolue, sauf usage prohibé par la loi ou les règlements, est limité par l'obligation qu'il a de ne causer à la propriété d'autrui aucun dommage dépassant les inconvénients normaux de voisinage").

 

2/  Cette théorie fonctionne lorsque les conditions de la responsabilité civile ne sont pas établies. Dès lors, on retient le trouble anormal lorsque l’activité dommageable est utile voire indispensable pour l’auteur ; est licite ; n’est ni malicieuse, ni malveillante ; étant seulement dommageable. L’activité cause donc à autrui un dommage.

En l’espèce, l’étendue de l’activité du camping quand bien même en conformité avec la réglementation en vigueur (Civ. 3e, 24/10/1991, Bull. Civ. III, n° 205 : "Du principe que nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage, il résulte que les juges du fond doivent rechercher si les nuisances, même en l'absence de toute infraction aux règlements, n'excèdent pas les inconvénients normaux de voisinage"), tel que les autorisations administratives; créé un trouble dommageable: bruits, odeurs, détritus, fumées…  

 

B)  Appréciation des circonstances

 

1/  Le juge caractérise ce trouble en fonction des circonstances (Civ. 3e, 03/11/1977, Bull. Civ. III n° 367 : "Les juges du fond apprécient souverainement en fonction des circonstances de temps et de lieu, la limite de la normalité des troubles du voisinage"), la Cour de Cassation ayant rappelé ce pouvoir souverain (Civ. 2e, 12/07/2007, Inédit : "C'est dans l'exercice de son pouvoir souverain d'appréciation de la valeur et de la portée des éléments de preuve soumis au débat que la cour d'appel, qui n'avait pas à faire les recherches qui lui étaient demandées, a estimé que tant la hauteur excessive des thuyas que leur empiétement sur la propriété des époux X... constituaient des troubles anormaux du voisinage" ).  Ce trouble peut être sans interruption ou à intervalles, ou résulter d’une seule et unique action du voisin. Les juges doivent alors suffisamment caractériser le trouble en fonction des circonstances.

En l’espèce, le trouble peut être perçu comme à intervalle, en fonction de l’ouverture de l‘ouverture et des périodes de fortes fréquentations (l’été), le trouble étant de toute façon caractérisé par son caractère durable et continu. Les juges devront rappeler les circonstances tel que le bruit, les odeurs, le manque d’hygiène résultant du fonctionnement du camping et le désagrément qu‘il cause.

 

2/  Les propriétaires risquent d’arguer de l’antériorité de l'activité commerciale, pour expliquer qu’ils sont dans leur bon droit. Il est vrai que l’antériorité de l’occupation des lieux offre une exception de préoccupation, consacrée par le droit de l’urbanisme. Toutefois, si le trouble invoqué découle d’une aggravation ultérieure du trouble, cette faveur ne peut plus jouer (Civ. 2e, 07/11/1990, Bull. Civ. II, n° 225 : "Le trouble de voisinage peut être retenu malgré l'antériorité de l'installation de l'entreprise si, postérieurement à l'acquisition ou à la demande de permis de construire par le propriétaire voisin, l'activité de l'entreprise ne s'est pas poursuivie dans les mêmes conditions, de telle sorte que les nuisances ont été aggravées"). Or, ici, nous n’avons pas connaissance sur ce point, à savoir si le camping s’est installé antérieurement à M. G. Si tel est le cas, M. G ne pourra invoquer un trouble; sauf en cas d’aggravation de l’activité. La moindre modification peut faire perdre le bénéfice de cette exception de l‘antériorité de l‘activité. En l’espèce, il est indiqué que le camping a doublé sa surface d’accueil, ce qui permettra à M. G d’invoquer l’aggravation de l’activité. 

 

3/ Se pose la question de qui sera poursuivi à raison de ces troubles. M. G peut citer le propriétaire du terrain (en raison de sa qualité de propriétaire, malgré le fait qu’il n’est pas à l’origine du trouble) mais aussi l’exploitant du camping pour ces troubles (auteur direct des troubles).

 

4/  Le juge demandera la réparation du trouble par le choix du moyen le plus approprié. La mesure doit permettre la fin du trouble ou une indemnisation en argent. En l’espèce, il peut être demandé au propriétaire du camping des aménagements pour limiter les nuisances: interdire les barbecues, nettoyage des abords du camping, etc. Toutefois, il faut noter que le juge judiciaire ne peut pas interdire une activité autorisée par l’administration en raison de la séparation des pouvoirs.

 

 

II]  Le mur

 

            L’article 661 c.civ. prévoit la cession forcée de mitoyenneté d’un mur séparatif.  Dès lors, le non-propriétaire peut acquérir la mitoyenneté si deux conditions sont réunies : le mur est contigu (il ne faut donc pas qu’il soit en retrait) et le payement d’un prix au propriétaire (moitié de la valeur du terrain et du coût de construction du mur au jour de l’acquisition). Cette cession se définit comme une vente mais aussi comme une expropriation privée.

           

En l’espèce, il est indiqué que le mur se trouve entièrement sur le terrain de M. G. Deux situations sont possibles:

- si le mur est en limite de propriété, M. G pourra être dans l’obligation de céder la mitoyenneté du mur;

- si le mur est en retrait, il pourra alors refuser de céder cette mitoyenneté. Toutefois, dans ce cas, l’autre propriétaire pourra faire application de l’article 663 c.civ. pour demander la construction aux frais communs d’une clôture séparative, en limite des deux fonds.

 

Soit M. G doit légalement céder la mitoyenneté, soit il est dans son intérêt de le faire au risque de devoir payer à la construction d‘une nouvelle clôture …

 

20:48 Publié dans Droit Civil | Lien permanent | Commentaires (3) | Tags : droit privé

Commentaires

Mes années d'éetude sont loin et c'est un plaisir de lire un cas pratique corrigé aussi doctement.

Écrit par : Christophe Buffet | 28 mars 2009

Bonjour,
Merci beaucoup pour votre compliment.
Bonne lecture.

Écrit par : fxrd | 28 mars 2009

je désir mettre un panneau de bois a clairevois sur la limite de ma propriete

Écrit par : durand | 09 novembre 2010

Les commentaires sont fermés.