(Mise à jour du document 25 février 2011)

Voir Accession à la propriété, Travaux

Art. 546, C. civ. – La propriété d’une chose, soit mobilière, soit immobilière, donne droit sur tout ce qu’elle produit, et sur ce qui s’y unit accessoirement, soit naturellement, soit artificiellement.

Ce droit s’appelle droit d’accession.

Art. 555, C. civ. – Lorsque les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers et avec des matériaux appartenant à ce dernier, le propriétaire du fonds a le droit, sous réserve des dispositions de l’alinéa 4, soit d’en conserver la propriété, soit d’obliger le tiers à les enlever.

Si le propriétaire du fonds exige la suppression des constructions, plantations et ouvrages, elle est exécutée aux frais du tiers, sans aucune indemnité pour lui ; le tiers peut, en outre, être condamné à des dommages-intérêts pour le préjudice éventuellement subi par le propriétaire du fonds.

Si le propriétaire du fonds préfère conserver la propriété des constructions, plantations et ouvrages, il doit, à son choix rembourser au tiers, soit une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur, soit le coût des matériaux et le prix de la main-d’œuvre estimés à la date de remboursement, compte tenu de l’état dans lequel se trouvent lesdites constructions, plantations et ouvrages.

Si les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers évincé qui n’aurait pas été condamné, en raison de sa bonne foi, à la restitution des fruits, le propriétaire ne pourra exiger la suppression desdits ouvrages, constructions et plantations, mais il aura le choix de rembourser au tiers l’une ou l’autre des sommes visées à l’alinéa précédent.

Art. 584, C. civ. – Les fruits civils sont les loyers des maisons (…)

Art. 1730, C. civ.- S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

Art. 7, Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.- Le locataire est obligé […] :

f) De ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l'accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l'état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés; le bailleur a toutefois la faculté d'exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l'état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local ;

L’accession est un mode d’acquisition de la propriété en vertu duquel le propriétaire d’un bien principal devient celui du bien accessoire qu’il produit (loyers par exemple) ou qui s’y unit ou s’incorpore à lui (constructions, ouvrages, plantations, réalisés par un tiers). L’article 546 du Code civil traduit par cette définition l’effet principal de l’accession par production ou incorporation : l’accessoire suit le principal.

1. Loyers.- Le propriétaire d’un bien principal frugifère est présumé propriétaire des biens produits par celui-ci périodiquement et sans en altérer la substance (C. Croizat, La notion de fruits en droit civil, en droit commercial et en droit fiscal, thèse Lyon, 1926). Il peut s’agir des fruits produits spontanément par la chose, les fruits naturels, les fruits produits par le travail de l’homme, les fruits industriels et enfin, les fruits consistant en des revenus dus par des tiers auxquels le propriétaire a accordé la jouissance de la chose, les fruits civils. Les loyers, contrepartie de la jouissance du bien loué, sont précisément des fruits civils aux termes de l’article 584 du Code civil. L’accession par production produit en la matière un effet acquisitif. Le propriétaire de l’immeuble loué est propriétaire des fruits civils, soit des loyers. L’accession n’a plus vocation à jouer lorsque le propriétaire est privé de la jouissance du bien principal au profit d’un usufruitier ou d’un fermier.

2. Constructions nouvelles, plantations réalisées par le locataire.- Baux soumis au droit commun du bail.- La question de la propriété de la construction réalisée sur le terrain d’autrui doit être distinguée de celle de l’empiètement sur le terrain d’autrui. La construction est intégralement réalisée sur le terrain d’autrui, dans le premier cas et partiellement, dans le second (Cass. 3e civ., 26 juin 1979 : Bull. civ. III, n° 142. - Cass. 3e civ., 5 décembre 2001 : Bull. Civ. III, n° 147). Dans l’hypothèse de l’empiètement, les règles de l’accession ne s’appliquent pas (Cass. 3e civ., 19 décembre 1983 : Bull. Civ. III, n° 269). La construction peut être détruite (art. 545, C.civ.), peu importe la mesure de l’empiètement (Cass. 3e civ., 20 mars 2002 : Bull. Civ. III, n° 71) et la bonne foi du constructeur (Cass. 3e civ., 12 juillet 1977 : Bull. Civ. III, n° 313). En revanche, lorsque la construction, l’ouvrage ou les plantations ont été faits intégralement par le locataire et avec des matériaux lui appartenant sur le terrain du propriétaire, généralement bailleur, les règles de l’accession ont vocation à s’appliquer pour régler leur sort et la question de l’indemnité éventuellement due au locataire. Une distinction doit néanmoins être opérée selon qu’une clause d’accession a été stipulée ou non.

2.1. En l’absence de clause d’accession.- En l’absence de clause réglant le sort des constructions, l’article 555 du Code civil s’applique dans les rapports entre le bailleur et le preneur, dès lors que le preneur a réalisé des constructions, ouvrages ou plantations sur le terrain du propriétaire-bailleur. Cette solution demeure inchangée si les travaux ont été exécutés avec l’autorisation du bailleur (Cass. 3e civ., 10 novembre 1999 : Bull. civ. III, n° 211 ; D. 2000, AJ, 77, obs. Rouquet ; Defrénois 2000, 312, obs. Atias ; Gaz. Pal. 2000, 2, 1975, note Barbier ; RDI 2000, 20, obs. Bruschi. – En ce sens : Cass. 1re civ., 7 mars 1955 : D. 1955, 590, note Saint-Alary ; JCP 1956, II, 9053, note Weill et Becqué. – Cass. com., 1^er mars 1960 : S. 1961, 1, 204, note Plancqueel. – Cass. 3e civ., 9 janvier 1979 : Gaz. Pal. 1979, 2, 309, note Plancqueel. - Cass. 3e civ., 3 octobre 1990 : Bull. civ. III, n° 180). Néanmoins l’article 555 du Code civil implique que les constructions soient nouvelles, ce qui exclut les hypothèses dans lesquelles les travaux exécutés ne présentent que le caractère de réparations ou de simples améliorations (Cass. 3e civ., 5 juin 1973 : Bull. civ. III, n° 405. – En ce sens : Cass. 1re civ., 18 juin 1970 : D. 1970, 561, note A.B. ; JCP 1972, II, 17165, note Thuillier).   

La question de la propriété des constructions, ouvrages ou plantations est réglée en fin de bail. Le preneur en demeure propriétaire pendant la durée du bail (Cass. 1re civ., 1^er décembre 1964 : GAJC, 12^ème éd., n° 72 ; JCP 1965, II, 14213, note Esmein ; RTDciv. 1965, 373, obs. Bredin. – Cass. 2e civ., 23 novembre 1966 : Bull. civ. II, n° 916. – Cass. 1re civ., 23 octobre 1990 : Bull. civ. I, n° 217), ce qui explique que si le preneur détruit les améliorations avant la fin du bail, le bailleur ne peut prétendre au paiement de leur contre-valeur (Cass. 3e civ., 2 avril 2003 : Bull. civ. III, n° 76 ; AJDI 2003, 501, note Laporte-Leconte).

A l’expiration du bail, l’article 555 du Code civil distingue selon la bonne ou mauvaise foi du constructeur.

Si le constructeur est de mauvaise foi, le propriétaire peut soit obtenir la démolition de l’ouvrage aux frais du preneur, ainsi que des dommages-intérêts pour le préjudice qu’il aurait éventuellement subi ; soit conserver la construction en versant une indemnité au preneur correspondant à une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur ou le coût des matériaux et le prix de la main-d’œuvre estimés à la date du remboursement, compte tenu de l’état dans lequel se trouvent lesdites constructions, plantations et ouvrages.

Si le constructeur est de bonne foi, le propriétaire du sol devient propriétaire de la construction et doit en contrepartie indemniser le constructeur. La remise en état ne peut donc plus être exigée par le bailleur. Toutefois, si la bonne foi se présume, le preneur ne peut jamais être de bonne foi au sens de l’article 555 du Code civil. En effet, la bonne foi de l’article 555 du Code civil est définie par référence à l’article 550 du Code civil. Il vise celui qui possède comme propriétaire en vertu d’un titre translatif de propriété dont il ignore les vices (Cass. 3e civ., 17 novembre 1971 : Bull. civ. III, n° 565. – Cass. 3e civ., 8 décembre 1971 : Bull. civ. III, n° 619. – Cass. 3e civ., 8 juillet 1987 : D. 1987, IR, 193. – Cass. 3e civ., 30 novembre 1988 : Bull. civ. III, n° 172 ; RTDciv. 1989, 772, obs. Zenati. – Cass. 3e civ., 29 mars 2000 : Bull. civ. III, n° 75 ; D. 2000, IR, 143; JCP 2000, I, 265, n° 3, obs. Périnet-Marquet; RDI 2000, 317, obs. Bruschi ; AJDI 2001, 273, obs. Talon). Or tel n’est pas le cas du locataire qui sera donc toujours de mauvaise foi (Cass. 3e civ., 12 juillet 2000 : Bull. civ. III, n° 143 ; D. 2000, IR, 252 ; JCP 2001, II, 10537, note Chalas ; JCP 2001, I, 305, n° 2, obs. Périnet-Marquet ; RDI 2000, 530, obs. Bruschi. – Cass. 3e civ., 14 novembre 2002 : Loyers et copr. 2003, n° 28, obs. Vial-Pedroletti). En outre, en vertu de l’article 1730 du Code civil, selon le droit commun du bail, le bailleur est en droit de demander la remise en état dans la mesure où le bien loué doit être remis dans le même état qu’il a été transmis.

Si le propriétaire opte pour la conservation de la propriété des biens concernés, il en est propriétaire de manière automatique à la fin du bail (Cass. 3e civ., 27 mars 2002 : Bull. civ. III, n° 78. – Contra pour une application immédiate en matière de bail rural : Cass. 3e civ., 10 novembre 2004 : JCP 2005, II, 10119, note Roussel ; Defrénois 2005, 1437, obs. Gelot). Il en devient donc propriétaire au terme convenu ou de manière anticipée en cas de résiliation amiable, avant le terme initialement convenu (Cass. 3e civ., 19 mars 2008 : Bull. civ. III, n° 49 ; JCP, éd. N., 2008, 1328, n° 4, obs. Périnet-Marquet). Le renouvellement s’analysant en un nouveau bail, le bailleur devenu propriétaire des constructions nouvelles à la survenance du terme peut invoquer ces modifications pour la fixation du prix du nouveau loyer (Cass. 3e civ., 27 septembre 2006 : Bull. civ. III, n° 183 ; D. 2006, AJ, 2530, obs. Rouquet ; D. 2007, 1188, note Tellier ; JCP 2007, I, 117, n° 5, obs. Périnet-Marquet ; AJDI 2007, 34, obs. Blatter ; RDC 2007, 371, obs. Lardeux).

2.2. En présence d’une clause d’accession.- La présence d’une clause d’accession ne fait pas obstacle à l’application de l’article 555 du Code civil pour les baux soumis au droit commun. Dès lors, pour que la démolition ne puisse être demandée en fin de bail par le propriétaire-bailleur, encore faut-il qu’il ait manifesté un accord exprès de conserver la construction, l’ouvrage ou la plantation concernée. Un tel accord suppose que les travaux en question ait été autorisé au préalable par le bailleur (Cass. 3e civ., 18 décembre 2002 : Rev. Loyers 2003, p. 259. La clause joue en fin de bail. Mais la résiliation anticipée du bail du fait de l’expropriation ne peut priver le locataire de son droit à indemnité pour les constructions édifiées (Cass. 2e civ., 4 avril 2002 : Bull. civ. III, n° 82 ; D. 2002, somm., 2508, obs. Mallet-Bricout ; JCP 2003, II, 10022, note Keita ; JCP, éd. E., 2003, 585, n° 9, obs. Raynard ; RTDciv. 2003, 114, obs. Revet).

3. Constructions nouvelles, plantations réalisées par le locataire.- Baux soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.- Le sort des constructions dans le cadre des baux soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 est moins favorable au preneur. Il résulte en effet de l’article 7 f) de la loi précitée que le preneur n’a droit à aucune indemnité pour les améliorations et a fortiori pour les constructions qu’il aurait réalisées sans l’accord écrit du propriétaire, que le propriétaire souhaite les conserver ou en obtenir la démolition (CA Nancy, 2 février 2006, n° 01/02175 : JurisData n° 2006-315220. – Contra : CA Nîmes, 29 novembre 2005 : JurisData n° 2005-291482. – V° « Amélioration des lieux loués »). En revanche, l’article 555 du Code civil a vocation à s’appliquer lorsque les constructions, plantations ou ouvrages ont été autorisées par le bailleur, en l’absence de clause d’accession particulière dans le contrat de bail ou d’autre convention particulière.