DROIT DE PROPRIETE



Le droit de propriété est le droit réel par excellence. Il est le droit le plus complet que l’on puisse avoir sur une chose.

Article 544 C.Civ. : « La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».


I ] ELEMENTS DE DEFINITION DU DROIT DE PROPRIETE :

Le droit de propriété offre :

L’USUS
= un droit d’usage (se servir de la chose et de l’usage que l’on souhaite en faire ou ne pas en faire). C’est donc le simple droit de détenir et d'utiliser une chose sans en percevoir les fruits.

LE FRUCTUS
= un droit de jouir de la chose, d’en percevoir les fruits et les produits :

® Les fruits : ce sont les biens produits périodiquement et régulièrement par les choses sans altérer leur substance.
On peut distinguer :
   - les fruits naturels : qui sont les produits spontanés de la terre et le croît des animaux, sans intervention de l‘homme (fruits sauvages, fourrage des prairies naturelles)
   - les fruits industriels : qui sont des produits nécessitant le travail de l'homme (récoltes des champs) ;
   - les fruits civils : qui sont perçus grâce à un contrat dont le capital est l'objet : les loyers et autres revenus en argent procurés par une chose (intérêts d’une somme d’argent).

Article 583 C.Civ : « Les fruits naturels sont ceux qui sont le produit spontané de la terre. Le produit et le croît des animaux sont aussi des fruits naturels. Les fruits industriels sont ceux qu’on obtient par la culture ».
Article 584 C.Civ. : « Les fruits civils sont les loyers des maisons, les intérêts des sommes exigibles, les arrérages des rentes. Les prix des baux à ferme sont aussi rangés dans la classe des fruits civils ».

® Les produits : ce sont les biens produits sans périodicité, en entraînant l’épuisement de la substance de la chose : matières extraites des carrières, arbres coupés.

Article 590 C.Civ. : « Si l’usufruit comprend les bois taillis, l’usufruitier est tenu d’observer l’ordre et la quotité des coupes, conformément à l’aménagement ou à l’usage constant des propriétaires ; sans indemnité toutefois en faveur de l’usufruitier ou de ses héritiers, pour les coupes ordinaires, soit de taillis, soit de baliveaux, soit de futaie, qu’il n’aurait pas faites pendant sa jouissance. Les arbres qu’on peut tirer d’une pépinières sans la dégrader, ne font aussi partie de l’usufruit qu’à la charge par l’usufruitier de se conformer aux usages des lieux pour le remplacement ».

L’ABUSUS
= un droit de disposer de la chose, c’est-à-dire le droit de disposition juridique par l'aliénation ou disposition matérielle par la destruction.

® Disposition juridique :
- abandon de propriété
- disposition à cause de mort (testament)
- transmission entre vifs (vente, donation)
- concession d’un droit de jouissance (usufruit, servitude)

® Disposition physique :
- droit de faire des actes matériels (physiques) sur la chose : transformer ou détruire une construction, couper un arbre…


II ] CARACTERES DU DROIT DE PROPRIETE :

Le droit de propriété conférant toutes les prérogatives que l'on peut avoir sur
un bien (usus, fructus, abusus), on le caractérise donc d’absolu, d’exclusif et de perpétuel, malgré certaines nuances.

CARACTERE ABSOLU
Le droit de propriété est opposable à tous. Seul le propriétaire conserve entre ses mains l’usus, le fructus et l’abusus.
Le terme absolu est utilisé par le Code Civil à l’article 544 C.Civ.. Ce même article expose une restriction, « pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements » (abus de droit, troubles anormaux de voisinage, destruction de bâtiments menaçant ruine, expropriation, nationalisation, servitudes publiques, remembrement... Soit des limites légales-réglementaires, jurisprudentielles ou contractuelles), dans le but de protéger l’intérêt public et l’intérêt des voisins et des tiers.

CARACTERE EXCLUSIF
Ce caractère indique que le propriétaire est le seul maître de son bien et peut donc s’opposer à ce que des tiers empiètent sur son droit ; et qu‘une chose appropriée n‘appartient qu‘à une seule personne. Ce caractère exclut donc le partage.
De même, ce caractère connaît des restrictions en ce qui concerne le droit d’un propriétaire sur l’image de son bien. Si plusieurs arrêts de la Cour de Cassation accueille la demande du propriétaire en retenant un trouble « manifestement illicite » (Crim. 1ère, 25 janvier 2000, commercialisation de carte postale sur une péniche), elle a jugé en Assemblée Plénière le 7 mai 2004 que « le propriétaire d’une chose ne dispose pas d’un droit exclusif sur l’image de celle-ci », pouvant tout de même s’opposer à l’utilisation de l’image de cette chose en cas de « trouble anormal ».
On trouve d’autres exceptions à ce caractère d’exclusivité : mitoyenneté, propriété indivisible, copropriété.

CARACTERE PERPETUEL
Le droit de propriété est perpétuel, c’est-à-dire qu’il dure autant que la propriété. De fait, la propriété ne s’éteint pas par le non-usage (imprescriptible) comme cela ressort de l’arrêt de l’Assemblée Plénière du 23 juin 1972 (arrêt Étang Napoléon). De plus, ce droit est héréditaire : la propriété ne s’éteint pas avec la mort du propriétaire, elle est alors transmise aux héritiers. Enfin, le droit de propriété est inviolable puisque « nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité » (Art. 545 C.Civ.).
Il existe aussi une restriction en l’espèce, par la prescription acquisitive au profit d’un individu justifiant d’une possession assez longue sur un bien.


III ] ETENDUE DU DROIT DE PROPRIETE

La question se pose essentiellement pour la propriété foncière. Étant donné le caractère absolu, il pourrait sembler inutile de déterminer l’étendue de ce droit. Pourtant, le droit des propriétaires n’est pas illimité, connaissant des limites et des restrictions.

LA PROPRIETE DU DESSUS ET DU DESSOUS

Article 552 C.Civ. : « La propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous. Le propriétaire peut faire au-dessus toutes les plantations et constructions qu’il juge à propos, sauf les exceptions établies au titre Des servitudes ou servitudes foncières. Il peut faire au-dessous toutes les constructions ou fouilles qu’il jugera à propos, et tirer de ces fouilles tous les produits qu’elles peuvent fournir, sauf les modifications résultant des lois et règlements relatifs aux mines, et des lois et règlements de police ».

Ò La propriété du dessus :
- propriété des constructions
- droit de faire des plantations (sauf restrictions légales)
- présomption de propriété pour les constructions édifiées sur le terrain
- droit de s’opposer à tout empiétement : par exemple, si des branches de l’arbre du voisin dépassent sur son propre terrain, il est possible de les couper
- la propriété de l’espace aérien est limitée par les lois en matière d’urbanisme, de navigation aérienne et de distribution d’énergie.
Ò La propriété du dessous :
- propriété du sous-sol et de tout ce qu’il peut contenir (eaux souterraines, objets incorporés au sol) dans les réserves pour l’État d’user du droit de préemption.
- droit de faire des fouilles et d’exploiter les gisements, sous réserve d’un droit de revendication de l’État sur les fouilles archéologiques et du monopole d’État sur l’exploitation minière.

LA PROPRIETE ET L’USAGE DES EAUX

Ò Les eaux de pluie :
Les eaux de pluie sont des « res nullius » c’est-à-dire des choses qui n'appartiennent à personne, et qui sont donc susceptibles d'appropriation (comme le gibier). Le propriétaire du fonds dispose donc des eaux de pluie dans la mesure où il n’aggrave pas la servitude d’écoulement à la charge du propriétaire du fonds inférieur.

Article 640 C.Civ. : « Les fonds inférieurs sont assujettis envers ceux qui sont plus élevés, à recevoir les eaux qui en découlent naturellement sans que la main de l’homme y ait contribué. Le propriétaire inférieur ne peut point élevée de digue qui empêche cet écoulement. Le propriétaire supérieur ne peut rien faire qui aggrave la servitude du fonds inférieur ».

Ò Les eaux de source, étangs, lacs :
En principe, la source appartient au propriétaire du fonds sur lequel la source jaillit. Il existe des réserves au profit des agglomérations alimentées par une source, les sources minérales connaissant de règles particulières ou l’interdiction de détourner les eaux de leur cours naturel si elles forment un cours d’eau offrant le caractère d’eaux publiques (art. 643 C.Civ.).
Concernant les étangs et lacs, ils sont soumis à des règles en fonction que l’eau soit salée ou douce.

Ò Les cours d’eau :
On distingue :
- les cours d’eau domaniaux faisant partie du domaine public fluvial relevant du droit administratif
- les cours d’eau non domaniaux permettant aux riverains de revendiquer un droit de propriété sur la totalité ou une partie du lit et un droit d’usage, dans la limite des réglementations
- les cours d’eau mixtes : ce sont les cours d’eau non domaniaux mais qualifiés de non domaniaux par le Conseil d’État après enquête publique

LE DROIT D’ACCESSION

Le droit d’accession est l’extension légale du droit de propriété sur une chose à tout ce
qu'elle produit et à tout ce qui s'unit ou s'incorpore à elle.

Article 546 C.Civ. : «  La propriété d’une chose, soit mobilière, soit immobilière, donne droit sur tout ce qu’elle produit, et sur ce qui ‘y unit accessoirement, soit naturellement, soit artificiellement. Ce droit s’appelle droit d’accession ».

Ò Sur les fruits et les produits :
Article 547 C.Civ. : «  Les fruits naturels ou industriels de la terre, les fruits civils, le croît des animaux, appartiennent au propriétaire par droit d’accession ».

Ò Sur ce qui s’incorpore à la chose :
L’accession au profit d’un meuble est très rare.
Elle se fait en général au profit d’un immeuble, et peut être :

- naturelle : accroissement résultant du travail naturel des cours d’eau

- artificielle : accession résultant de l’intervention de l’homme : construction ou plantation.

Article 555 C.Civ : « Lorsque les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers et avec des matériaux appartenant à ce dernier, le propriétaire du fonds a le droit, sous réserve des dispositions de l'alinéa 4, soit d'en conserver la propriété, soit d'obliger le tiers à les enlever. Si le propriétaire du fonds exige la suppression des constructions, plantations et ouvrages, elle est exécutée aux frais du tiers, sans aucune indemnité pour lui ; le tiers peut, en outre, être condamné à des dommages-intérêts pour le préjudice éventuellement subi par le propriétaire du fonds. Si le propriétaire du fonds préfère conserver la propriété des constructions, plantations et ouvrages, il doit, à son choix, rembourser au tiers, soit une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur, soit le coût des matériaux et le prix de la main-d’œuvre estimés à la date du remboursement, compte tenu de l'état dans lequel se trouvent lesdites constructions, plantations et ouvrages. Si les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers évincé qui n'aurait pas été condamné, en raison de sa bonne foi, à la restitution des fruits, le propriétaire ne pourra exiger la suppression desdits ouvrages, constructions et plantations, mais il aura le choix de rembourser au tiers l'une ou l'autre des sommes visées à l'alinéa précédent ».

Cet article prévoit le cas où un individu a fait une construction sur le terrain d’autrui :
- si le constructeur est de bonne foi : le propriétaire du sol devient propriétaire de la construction, mais il doit indemniser le constructeur en lui versant le montant de la plus-value ou les frais exposés
- si le constructeur est de mauvaise foi : le propriétaire peut soit obliger le constructeur a démolir l’ouvrage à ses frais ainsi que des dommages et intérêts ; soit conserver la construction en versant une indemnité au constructeur comme s’il avait été de bonne foi

L’empiétement
Il faut protéger les propriétaires contre les stratégies des constructeurs qui construisent en empiétant légèrement sur le fonds voisin, du fait de raisons matérielles ou juridiques. L’idée est de se dire que la destruction du bâtiment ne sera pas ordonné pour quelques centimètres ou mètres carrés. Pourtant, la jurisprudence reste ferme et impose la destruction de la partie de la construction débordant sur le fonds voisin, même pour 0,5 cm (Civ. 3ème 20 mars 2002, Bull. Civ. N° 71). Bien sûr, une transaction est envisageable.